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En la cabeza de quien toma un préstamo hipotecario conviven operaciones en tres monedas o unidades de medida: los pesos que recibirá del banco, los dólares que necesitará para la propiedad y la UVA, por la que ajustará la cuota que pagará cada mes durante los próximos veinte años. El programa de créditos indexados para la vivienda es muy joven en el país. Por ende, imperfecto. Para resolver el problema del descalce, el sistema ha ajustado algunos engranajes que permiten sostener la operación ante una disparada del dólar, aunque lejos está todavía de eliminar el riesgo cambiario al que se expone el tomador.
El pulso del billete verde es crucial para quienes están en el proceso de gestionar un crédito: hoy hay 130.000 carpetas abiertas en el caso del Banco Nación -líder del segmento- y 13.900 en el Provincia. El problema: se pacta un monto inicial en pesos para comprar una casa cuyo precio está en dólares. Toda apreciación del dólar en el medio lastimará la capacidad de compra que tenga el tomador con una línea aprobada en moneda local. A fines de 2017 se buscó una alternativa en el mercado de derivados: incorporar al crédito una posición en futuros del dólar. Un seguro que fija la tasa de devaluación esperada al momento de salida del préstamo.
Según la Cámara Inmobiliaria Argentina, el proceso en la ciudad de Buenos Aires dura, en promedio, entre 60 y 70 días, mientras que a nivel nacional la demora supera los 120 días. Los préstamos en UVA salieron lastimados de la última revalorización del dólar, que pasó de $17,70 a comienzos de diciembre a alrededor de $20 esta semana. Para un departamento promedio en CABA de dos ambientes, de 42 metros cuadrados, valuado en US$105.000, el comprador requiere ahora de $241.500 adicionales. Es un monto equivalente a un auto 0 kilómetro pequeño.
“Parecería que estamos hace 20 años dando créditos hipotecarios, pero esto empezó en 2016. Ya tuvimos otro movimiento importante (del dólar) entre julio y agosto pasados. En la práctica, lo primero que hace la persona es buscar la diferencia pidiendo en el banco o a familiares. Los bancos reaccionaron estirando la línea de tiempo y haciendo funcionar mecanismos. El dólar dilató a fin de año, pero lo importante es que enero fue muy buen mes”, dice Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara.
¿Qué mecanismos se activan? la nacion consultó a seis bancos nacionales, tres públicos y tres privados. De allí surge que está descartada la posibilidad de anexar el seguro cambiario, por lo que el tomador que quiera cubrirse de una devaluación deberá hacerlo por cuenta propia.
Los bancos aceitan el sistema por dos frentes. Por un lado, avances para agilizar el trámite, lo que reduce la exposición del tomador a las fluctuaciones del dólar. El Ciudad, por ejemplo, exime de la tasación del inmueble, un punto clave del rezago, según Bennazar. Por otro lado, las entidades activan ampliaciones del monto prestable y/o extensiones del plazo del crédito. El Nación anunció que se puede llegar hasta 40 años y que se eleva la relación cuota/ingreso al 30%. Los mecanismos resuelven exitosamente una operación en problemas, pero, en última instancia, las familias afrontan una deuda mayor.
¿Cómo puede el tomador deshacerse del riesgo devaluatorio? Los especialistas sugieren
